Mercado de tierras rurales productivas en Colombia

El mercado de tierras rurales se entiende como el «conjunto de transacciones o acuerdos, libres de coerción o presión, mediante el cual se realiza el intercambio parcial o total de alguno(s) de los componentes del derecho de propiedad como uso, goce o rentas generadas por la tierra y disposición de predios rurales que no han sido objeto de exclusiones legales».

• De acuerdo con los estudios el 41 % del territorio continental e insular, equivalente a 47,1 millones de hectáreas, puede ser negociado en el mercado de tierras rurales en Colombia.

• El monitoreo del mercado de tierras permite diseñar lineamientos de política que contribuyan al ordenamiento productivo y social de la propiedad.

 

Mercado de tierras rurales en Colombia

 

- El papel de la UPRA frente al mercado de tierras (infografia)

- Territorios incluidos, condicionados y excluidos para el mercado de tierras (mapa)

 

La UPRA ha identificado las zonas del país donde es posible que exista un mercado de tierras rurales. El 41 % del territorio continental e insular, equivalente a 47,1 millones de hectáreas, puede ser negociado en el mercado de tierras rurales; de estas, 41,8 millones de hectáreas no presenta limitación en la negociación, mientras que 5,3 millones de hectáreas se pueden negociar de manera condicionada. En las siguientes zonas del país se ha establecido que no puede llevarse a cabo un mercado de tierras rurales:

  • El Sistema de Parques Nacionales Naturales.
  • Zonas incluidas en el Convenio Ramsar (Convención Relativa a los Humedales de Importancia Internacional, especialmente como Hábitat de Aves Acuáticas, cuya misión es la conservación y uso racional de los humedales).
  • Algunas zonas incluidas en el Registro Único Nacional de Áreas Protegidas (Runap).
  • Grupos étnicos y territorios colectivos.
  • Áreas arqueológicas.
  • Reservas forestales de ley 2.ª sin categorizar y categoría A.
  • Páramos.
  • Áreas de influencia hidrográfica.
Publicaciones UPRA

 

La UPRA consolidó dos estudios con el ánimo de avanzar en la resolución de las anteriores problemáticas y generar una serie de recomendaciones que permitan diseñar lineamientos de política, que contribuyan a regularizar y mejorar el ordenamiento de la propiedad y la gestión del territorio.

En primer lugar, se desarrolló el «Análisis de las prácticas actuales y funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia», el cual permitió identificar las principales prácticas en el mercado formal y realizar un inventario de las prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas. Los análisis realizados a partir de información estadística de la Superintendencia de Notariado y Registro y el Rupta (Registro Único de Predios y Territorios Abandonados) mostraron que la principal práctica en el mercado formal de tierras rurales es la compraventa, mientras que las permutas, remates y sucesiones son los actos menos comunes para lograr el acceso a la propiedad. Igualmente, se identificaron los departamentos que mostraron una mayor dinámica y aquellos donde, por el contrario, es muy baja.

Por otra parte, en un trabajo conjunto entre el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional (IEU UN) y la UPRA, se adelantó el estudio «Mercado de tierras rurales productivas en Colombia: caracterización, marco conceptual, jurídico e institucional», documento con una aproximación conceptual a los componentes del mercado de tierras y a sus dinámicas a nivel nacional; adicionalmente, presentó una propuesta de marco jurídico y un panorama institucional que inciden en el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia.

Línea base para la proyección de los precios de la tierra rural agropecuaria

 

Actualmente, la UPRA se encuentra estableciendo mecanismos estratégicos para la integración de la información que permita la elaboración de una zonificación de precios de la tierra rural agropecuaria en Colombia a escala 1:100.000, el cual será parte fundamental de la línea base del estado del mercado de tierras.

Con dicha zonificación se pretende:

- Establecer precios comerciales de referencia por región.

- Monitorear y proyectar las tendencias del mercado de tierras.

- Orientar la regularización del mercado de tierras rurales productivas.

- Orientar la formulación de las políticas públicas a escala nacional y regional.

- Facilitar la toma de decisiones a los productores e inversionistas.

- Contribuir a la planificación del ordenamiento productivo y social de las tierras rurales agropecuarias del país.

 

Resultados zonificación de precios
Pilotos realizados 2015 (infografía)
Pilotos realizados 2016 (infografía)

 

Se han definido los rangos de precios de la tierra rural para 3.263.299 hectáreas, equivalentes al 6,9 % del área incluida en el mercado de tierras, ubicadas en 92 municipios y 8 departamentos.

 

Departamentos Área con pilotos de precios (ha)
Antioquia 111.878
Boyacá 53.326
Cesar 445.806
Córdoba 209.269
Cundinamarca 85.627
Meta 410.060
Tolima 1.695.976
Nariño 251.358
Total 3.263.299

 

La elaboración de estos mapas de precios ha sido posible gracias a la información económica suministrada por entidades como:

 

 

Mapas de precios
Antioquia (Jardín, Jericó, Pueblorrico, Andes, Támesis y Tarso) Antioquia (Amagá, Fredonia, Venecia y Santa Bárbara)
Boyacá (Pachavita, Garagoa, Tenza, La Capilla, Chinavita, Úmbita y Tibaná)  
Córdoba (Cereté, Ciénaga de Oro, Cotorra, Chima y Sahagún)  
Cesar (Valledupar, Agustín Codazzi, La Paz, Manaure Balcón del Cesar, y San Diego)  
Cundinamarca (Chocontá, Suesca y Villapinzón) Cundinamarca (Cota, Tabio y Tenjo)
Meta (San Martín)  
Tolima Tolima (Purificación, Prado y Saldaña)

 

Monitoreo del mercado de tierras rurales

 

En Colombia, los estudios sobre el mercado de tierras rurales han sido muy pocos y no muestran el funcionamiento del mismo. Dado el nivel de agregación de la información disponible, que no separa las cifras urbanas de las rurales para efectuar los análisis, fue necesario sustraer los datos relacionados con las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos ubicados en las capitales, suponiendo que correspondían en mayor porcentaje a transacciones urbanas. Tampoco existen observatorios que permitan definir los elementos de los cuales depende dicho funcionamiento. Este documento es un primer acercamiento que permite identificar las principales prácticas en el mercado formal y realizar un inventario de los posibles costos que deben ser sufragados para llevar a cabo las transacciones.

Mediante este trabajo se clasificaron los costos de transacción en costos previos, notariales, registrales y otros costos. A partir de esta propuesta, se realizó un ejercicio que permitió la estimación del porcentaje de estos costos en función del precio de transacción. Por otro lado, los análisis realizados a partir de información estadística de la Superintendencia de Notariado y Registro y el Rupta (Registro Único de Predios y Territorios Abandonados) mostraron que la principal práctica en el mercado formal de tierras rurales es la compraventa, mientras que las permutas, remates y sucesiones son los actos menos comunes para lograr el acceso a la propiedad. Igualmente se identificaron los departamentos que mostraron una mayor dinámica y aquellos donde, por el contrario, es muy baja.

 

Análisis espacial de transacciones registradas entre 2011 y 2014
Dinámica del mercado formal 2011 (mapa)
Dinámica del mercado formal 2012 (mapa)
Dinámica del mercado formal 2013 (mapa)
Dinámica del mercado formal 2014 (mapa)

 

Infografías y artículos

Avanzando en el monitoreo del funcionamiento del mercado de tierras, se han venido elaborando infografías departamentales, que sintetizan los principales resultados de los análisis del comportamiento que ha tenido el mercado de tierras entre 2011 y 2014. Dichos análisis se realizaron a partir de información disponible suministrada por la Superintendencia de Notariado y Registro, Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastros descentralizados, y otros productos UPRA.

-Dinámica del mercado de tierras Boyacá 2011-2014 (infografía)

- Arrendamiento de tierras: una práctica de importancia creciente para la actividad agropecuaria, que amerita mayor reconocimiento y más formalización (artículo)

-Análisis del mercado de tierras con técnicas complejas (artículo)

-El arrendamiento de tierras en Colombia: prácticas y marco teórico e histórico (presentación)